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休闲地产更抗跌

发布时间:2019-08-16 19:19:58

  无论专业人士还是普通业主都发现,休闲地产在房市萧条期的投资收益可谓风景独好。在获得稳健增值的同时,还能享受到日益稀缺的休闲资源,休闲地产是不错的投资选择。

  /潘灯

  “我有一所房子,面朝大海,春暖花开。”诗人海子的幸福生活梦想实现在上个世纪九十年代初几乎要实现。随着海南房地产泡沫的破灭,休闲地产度过了相当长的沉寂。直至本世纪初,旅游地产的再次昙花一现,催生了休闲地产的活跃。

  要大面积的空间、要成熟的配套设施、要够身份的社区环境,要美丽的风景,还要有助健康、愉悦身心。休闲地产的提出表达了一个时代的新的生活态度,也会引导一些传统居住型地产开发的转型。

  那些原本地处近郊,在城市化的进程中离市区渐行渐近的休闲地产,早已大幅增值。时下,房地产的大萧条中,休闲地产的业主们惊喜地发现他们的房产价格并没有因行情的不景气而大幅缩水。

  当地产界的冬天还没有完全告别它的寒气,蠢蠢欲动的投资者正在悄悄关注休闲地产。

  休闲地产,风景这边独好。

  更稀缺的休闲资源

  盖其东是清华大学第一期“旅游地产高级研修班”的班长,他本是嗅到当年海南旅游地产的火爆气息而开始关注这样领域的。旅游地产因充分满足了居住者人文需求,大有开启中国房地产的新时代的势头。但盖其东发现,旅游地产有着致命的弱点——旅游地产关注的是“第二居所”,无论所谓的“5+2”还是“11+1(1个月左右的公休假或带薪休假)”,旅游地产只关注较少时间的居住和度假需求。国外的旅游地产之所有有很大市场,有赖于旅游地产的重复使用,而全民“集中放假”的国情显然无法激发这个市场。

  我们怎么能忽略“8+4+12(8小时工作,4小时社交,12小时在家度过)呢?”盖其东把旅游地产对“2”和“1”的关注移植到了对休闲有着同样需求的“12”上。从清华大学学习归来,盖其东不再远离市区去寻找“黄金海岸”,而是在城市周边去寻找“风水宝地”。

  尽管“休闲地产”和“旅游地产”都是在满足居住需求的基础上,更加注重生态人居环境,但它们都还是停留在房地产开发商的概念炒作层面。普遍接收的观点是,休闲地产面对的是“12小时”的生活,也就是说,休闲地产面对的是需要日常居住的需求。

  置业永远是地段、地段、还是地段,地段的优势在于它的不可复制性。但传统的黄金地段经常会受到交通拥堵的折磨,快速发展的快速公交和道路建设又将“地域距离”转换成了“时间距离”,加之城市化的进程中“中心”越来越被“副中心”取代,在黄金地带置业往往成了“高风险”。休闲地产逐渐改变了传统的置业观,在“时间距离”换取“地域距离”的基础上,更多地关注“休闲性”。

  所谓的休闲性,就是不纯粹满足居住要求,更能满足人们生活水平提高后对生活品质的追求。这就要求小区的配套、楼盘的安排和户型的设计要尽量避免给购房人带来的任何“不舒服”,这是休闲地产的最基本要求。

  休闲地产的目标客户都是有钱人。相比于那些愿意彰显自己身份的有钱人,购买休闲地产的人更关注生活。因此,休闲地产的设计要做好“山”、”水”、“绿”、“慢”的文章,要求自然环境、人文景观和生活居所融为一体。

  交通便利也是休闲地产必须考虑的因素。休闲地产的业主大多用汽车作为交通工具,买休闲地产,目的就是要寻求更深层次的生活享受。如果进出小区要绕很不方便的道路,或离市区的距离太远、交通太堵塞,房产本身的休闲性就会大大降低。

  交通便利的地段往往也是未来城市发展的方向。休闲地产一般选址在城市的近郊区,未来城市发展带来的地价上涨也是休闲地产增值的最大“利好”之一。

  更可遇不可求的是,休闲地产的选址更有赖于具有“养身”功能的周边的环境,如青山、水域、森林、温泉。从某种意义上讲,城市周边的土地总会随着城市的扩张而增多,但具有“养身”地气的地段只会越来越少。

  相比于传统置业观中对“垄断性地理位置”的关注,判断休闲地产优劣的标准就是,休闲地产是否通过开发商的涉及,满足了对“休闲”的需求,更重要的是是否具有“垄断性休闲资源”。

  如今,盖其东最急切的担心就是怎样寻找到另一处具有“垄断性休闲资源”的地段。在此之前,他只能在现有项目周边的扩张,新建的楼盘显然不及先前项目更具“休闲性”,也造成了原有楼盘“垄断”的休闲资源日益减损。

  休闲地产的“投资经”

  李淑凤是最典型的温州炒房人。丈夫有稳定的工作,她经常与同乡们商讨房价的变动,然后步调一致地低买高抛,靠出租和买卖差价获得丰厚的收入。

  因为定居北京,李淑凤更喜欢在北京投资房产。最多的时候,她在北京有8套住宅和 间商业店铺。去年年初,同乡们盛传房市的不景气将蔓延到北京,于是奥运会前她将奥运村周边的 间店铺和2套住宅果断变现。一年以来,她把钱紧紧得攥在手里,不敢匆忙出手。

  尽管去年及时的出手让李淑凤“逃过一劫”,经历了这拨房地产的萧条,她仍感到后怕。随着年龄即将进入老年,先生又会在明年退休,李淑凤开始反思自己一贯“积极型”的投资策略,开始关注在生活和投资之间寻找到平衡。

  相比于其他类型的房产,从纯投资的角度讲,休闲地产算不上是最适宜的投资项目。对这类房产有兴趣的购房人都已具有丰厚的经济基础,至少具备了一套住房,家庭成员都以自驾作为交通工具。休闲地产的“刚性需求”不大,他们比其他购房人也更加理性,这就增加了房屋变现的周期。

  其次,尽管目前出台了一批鼓励房地产交易的政策,但这些政策只针对购买第一套住房的和寻求“保障性住房”的购房人,对于寻求“改善性住房”的购房人,政策相较以往更加苛刻,进出休闲地产的的门槛显然较普通房地产更高。

  此外,不同主题的休闲地产再次细分了本相对狭小的高端房产市场。曲高和寡、针对性强的休闲地产会因受众过于狭小而增加变现的难度。

  但作为高档住宅的休闲地产,也同时具备了高档住宅的一些投资规律,即投资门槛高、保值功能强、改善型需求旺盛等。

  除了考察“房产”的投资,判断休闲房产投资价值还需考察“休闲”因素带来的收益。休闲地产的休闲资源,一部分来源于开发商的设计,如项目品质、小区配套、人造景观等,另一方面依赖于这处地产的“自然资源禀赋”,即是否地处稀缺的生态资源。其中,后者对投资增值的拉动更大。

  当然,对于用于自住的休闲房产,考虑自己购房需求更为重要。因为,投资休闲地产,既是投资房产,也是投资自己的生活。李淑凤已经几乎锁定了天津蓟县的一处项目。她用10年来房产投资的眼光考察着那里的项目品质、城市发展规划、地段和周围配套。唯一不同的是,这次选择,她更多考虑了个人的需求。比如,周边是否有能享受医保的正规医院,人老了,少不了去医院;孩子在北京,公婆在唐山,这个房产正好处于两地之间。

  “我最理想的状态是将来每两三年换一个城市住。这里地处未来城市副中心周边,一定会增值。此外,这是一个适合养老的休闲地产,45%的人选择休闲地产都是为了养老。我必须考虑将来变现的问题。”李淑凤告诉《商界时尚》。

  更抗跌、更增值

  为支持儿子的创业,袁玉征决定出售她在纳帕溪谷的别墅。

  “现在出售房产,就是在割肉呀。”朋友劝她。而袁玉征告诉朋友,她的房产并没有跌价多少。卖房子的钱,她会部分投资到儿子的创业中,其余的会去买另一处休闲别墅。

  经常在城市生活,对田园生活向往有加的袁玉征7年前准备在远郊区添置一套住房,过上“5+2”的生活。能有一套“第二居所”在当年已经是很时髦的事情。一次工作上的接触,她遇到了纳帕溪谷的开发商。迥异于当时北京四环周边一时兴起的众多别墅区,只关注离城区空间距离的远近、别墅风格的标新立异和别墅区内人造景观的规划,纳帕溪谷是最早引入“休闲地产”观念的北京地产之一。

  袁女士原本认为,“享受”不适合“第一居所”,而选择“第二居所”就意味着放弃日常生活的种种便利。还是效果图的纳帕溪谷,以及开发商懵懂的“休闲”理念让袁女士放弃了购置“第二居所”的念头。袁女士和先生迫不及待地跟随开发商前往小区工地。

  绕过奥林匹克森林公园,空气突然变得湿润起来。开发商告诉他们这里是整个华北地区都难得的亚北小湿地气候区。在堆满土石方的工地,葫芦河、沙沟河这两条常年不冻河将未来的小区环抱其中,紧邻的即是4000亩的苗圃,连接具有疗养功能的小汤山温泉的管道也正在铺设中。从“休闲”的角度讲,这里绝不亚于袁玉征正在考察的远郊区的别墅。

  相比于远郊,生活在近郊更能享受到城市生活的便利。此外,一家三甲医院和一家贵族学校就在10分钟生活圈中,正在扩张的天通苑也能让生活配套逐渐丰富起来。尽管那时,进出城区的快速通道只能依靠京承高速,但按照当时的交通状况,城市离这里只有20分钟车程。“离尘不离市”的定位让袁女士一家原本清晰的第一、第二居所的概念模糊起来。

  “先生当即决定在这里置业,我们是在别墅地基还没有填好的情况下就交完了全款的。”全款加上提前支付,开发商给出的优惠价格是每平米不到11000元,这只相当于当时四环附近普通别墅价格的1/ ,甚至低于市内普通写字楼的价格。他们精心改造了这栋500多平米的别墅,并把它扩展到了800平米左右。

  别墅区后来又经历了两次大规模开发已经成型。那里有远山、城堡、河流、森林、园圃,被生活在城市森林中的人称为是“逃逸的城邦”;会所、主题酒店、欧式建筑等的兴建也让袁女士两人的社交圈“转移”到这里。她和先生更喜欢把朋友、客人,甚至是商务伙伴请到自己家里的小花园做客,在别墅区里散步,在会所里宴请。城市的发展让袁女士如今进出城的快速通道已经增加到5条,几个奥运场馆也建在了小区周边。5号轻轨的通车以及大型社区的发展让城市已经几乎延伸到了纳帕溪谷的大门口。袁女士别墅的价格在2008年达到了峰值——每平米25000元左右。而同一时期北京普通别墅价格的涨幅不到100%。

  今年春节刚过,房屋中介在考察了袁女士的别墅后,给她挂出了每平米2 000元的出售广告。4月份北京房地产的暂时回暖中,袁玉征以每平米2 500元的价格出售了她的别墅。这个价格已经相当于当时四环周边别墅单价的60%左右。尽管同是别墅,但休闲型地产的抗风险和增值功能显然更强。

  “一般的别墅除了居住,就只有身份的象征。休闲型的别墅,让生活真正回归到休闲,有助于健康、还能愉悦身心,当然不愁卖。”袁女士告诉,“选择休闲地产就是选择生活态度。搬离了这里,我会住进另一处休闲别墅。”

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